旧闻新提 内保外贷 房倒银塌
4/13/2023摘要:在众多救市政策下，中国的二手房交易量仍旧难以持续。为此，中共当局推出“带押过户”，以刺激楼市流动性、引导居民买房。然而，中国居民负债水平已达到相当高的程度，接近全民负债。“带押过户”只是交易技术手段上的优化，不代表市场上会产生增量需求。
【大纪元2023年04月13日讯】（大纪元专题部记者楚寒石报导）在众多救市政策下，中国的二手房交易量仍难起色。为此，中共当局推出“ 带押过户 ”，以刺激二手楼市的流动性、引导居民买房。然而，中国居民负债水平已达到相当高的程度，接近全民负债。有分析师表示，“带押过户”只是交易技术手段上的优化，不代表市场上会产生增量需求。
传统的二手房交易过程，需要“先赎楼再过户”。卖方须把房贷还清、解除原有抵押后才能办理过户手续，之后买方将房产再次抵押，获得银行贷款。
所谓“ 带押过户 ”是指房子在有商业贷款时可以直接过户，不用等到还完贷款后再走交易流程。它可以理解为是“转按揭”的升级，简单说就是贷款也可以转让。
3月30日，中共自然资源部、银保监会联合印发通知，要求全面推动不动产“带押过户”工作。通知称，“带押过户”是当前加快推动经济运行稳步回升的重要举措之一，并将其放到了“政治站位”的高度。
次日，北京银监局、住建委等四部门联合发布通知称，从当日起，北京市个人二手房交易中，买卖双方可以自愿选择使用“带押过户”服务。
目前中国全国有15个省份一百多个城市开展“带押过户”业务，其中天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等省市已全面开展，海南也宣布探索“带押过户”登记试点。
政策托举下楼市仍后续乏力
中国楼市交易的传统旺季是每年的3、4月份，即所谓的“金三银四”。专门提供地产信息的“中指研究院”数据显示，今年一季度二手住宅价格环比下跌0.18%，3月份100个重点城市二手住宅均价为15,848元（人民币，下同）／平米，环比下跌0.05%，同比下跌1.12%。
4月4日， 房地产 信息研究平台“贝壳研究院”发布今年第一季度 二手房市场 报告显示，一季度贝壳50城二手房成交量指数接近2021年一季度水平。成交量回暖的背后是各地政府对 房地产 行业的“托举”。
中指研究院数据显示，一季度一百多个省市（县）共出台了一百七十多条政策，其中三十多个城市调整首套房贷利率下限至4%以下。政策涉及到提高公积金贷款额度、优化限购政策、降低首付比例、降低房贷利率等多个方面。
值得注意的是，近期 二手房市场 的突出特征是挂牌量大幅增长，达到近两年峰值。诸葛数据研究中心数据显示，3月份10个重点城市二手住宅挂牌量为195.67万套，同比上涨80.94%。
二手房挂牌量激增，成交量是正常年份水平，成交价格小幅下跌。这些都表明，中国楼市这波二手房成交量回暖，是以价换量的结果。
需求端“松绑” 却爆发提前还贷潮
从去年9月开始，中共当局相继出台了多项需求端“松绑”政策，如降低首付比例、降低房贷利率、延长贷款还款期限、提高公积金贷款额度、放宽贷款人年龄限制等。然而这些政策非但没有刺激老百姓的购房意愿，反而引起大量提前还款潮。
据《中国证券报》2月6日报导，北京、上海、广州、深圳、杭州和武汉等多个城市的银行，普遍出现提前还款排长队现象。部分银行为控制提前还贷的人数及规模，对提前还款的金额和次数进行限制，甚至有银行关闭线上预约通道，只能线下协商办理，等待时间普遍要1至4个月。
对此现象，中国社科院经济研究所教授刘煜辉4月7日在一次会议上透露，目前中国居民的负债水平已经达到了相当高的程度，每年支付的利息占可支配收入近15%，家庭总负债占其可支配收入的比例高达137.9%，使家庭的支付能力受到明显抑制。
“按照央行的统计，现在是7亿人负债，如果把小孩子和老年人剔除，接近全民负债了。”刘煜辉说。
“带押过户”不代表会产生增量需求
“带押过户”不是新概念，此前也曾在很多城市试点，但使用率并不高，推行阻力很大。
首先，这种方式降低了存量房的贷款利率，使银行损失利润，银行没有动力做。上海早在2008年就推出“带押过户”业务，业内称之为“带抵押资金监管”，响应的银行寥寥无几。
其次，在卖家提前还贷赎楼过程中涉及到的中介公司、担保公司、评估公司和过桥资金公司没有动力做。一旦实施“带押过户”，这些公司从中赚取利润的空间就没有了。
再次，限制条件比较多、适用性低。由于会出现短期“双抵押”并存，因此，对买方贷款比例有严格限制，抵押总额不能超过房产评估价。
以北京为例，“带押过户”必须满足四个条件：1. 房子是个人产权；2. 只能是一次抵押；3. 房子是商业按揭贷款，组合贷必须还清公积金部分；4. 买方必须是全款或纯商贷。
最后，地方政府没动力做。原因是“带押过户”会让二手房挂牌量大增，对市场形成抛售压力，不利于稳定房价。
上海中原地产市场分析师卢文曦日前对新浪网表示，“这只是交易技术手段上的优化，不代表市场上会产生增量的需求”，要全面推行“带押过户”，还需要完善不少配套细则。对于银行来说，可能要出台更多可操作的细节。
资深时政专家石山4月8日则对大纪元表示，美国购房者对房贷承担的偿付责任仅限于作为抵押品的住房。而在中国，个人对房贷债务承担无限连带责任。中国的房地产本质上是一场资金接力的击鼓传花游戏，最后的接盘者将面临血本无归的风险。
他说，在收入和房价预期双降情况下，老百姓会选择主动去杠杆，将之前的高额高息债务置换成为总价低、利率低的债务。“有钱的人提前还贷省利息，没钱的人带押过户卖房。”
责任编辑：连书华