文章来源：国民经略

一

谁能想到，短短几天时间，房地产两度被重申为 " 国民经济支柱产业 "。

第一次来自高层领导：

房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。

第二次来自中央财办有关负责同志：

要充分认识到房地产行业的重要性。房地产链条长、涉及面广，是国民经济支柱产业，占 GDP 的比重为 7% 左右，加上建筑业则占到 14%。

这意味着，房地产的重要性再次提升，政策一改过去的强压态势，极尽呵护之能。

这种局面，让万科董事局主席郁亮直呼：

时隔 20 年房地产再成支柱行业。政策面都在逐步向好，而且政策面的向好的力度、广度是超出了预期和想象。

一时之间，房地产从 ICU 迈进了 KTV。

二

回望历史，房地产第一次被明确确立为支柱产业，是在 2003 年。

当年出台的 18 号文提出，" 房地产业已经成为国民经济的支柱产业 "。

这是 1998 年住房商品化改革启动以来，房地产迎来的最直接肯定，由此也开始了未来 20 年的巅峰上行之路。

随着房价上涨，以限购为代表的楼市调控横空出世。虽然打压之声不断，即使在 2008 年、2014 年遭遇几次倒春寒，但丝毫未阻挡房价的一路上行。

从 1998 年到 2022 年，全国商品房平均售价从不足 2000 元跃升到 1 万元，京沪深更是从 5000 元左右跃升到 6～8 万元，房价涨幅之猛，冠绝世界。

与此同时，全国商品房年销售面积也从当初的 1.2 亿平方米直奔 18 亿平方米，而销售额更是从 2500 多亿飙升到最高时的 18.2 万亿元。

环顾全国，有哪个产业能轻易做到 18 万亿的销售规模？

要知道，每年产销 2000 多万辆的汽车产业，整体销售规模也就 4 万多亿，不到地产的 1/4。

如今 " 一药难求 " 的医药产业，去年全国七大类医药商品销售总额 2.6 亿元，不到房地产的 1/6。

所以，房地产是国民经济支柱产业，不仅是宣传话语，更是现实写照。

只不过，过去在高房价背景下，从来不做强调。

如今需要托起经济的大盘，房地产的支柱产业属性，就自然而然再次凸显。

三

一般而言，一个产业占经济 5% 以上，即可视为支柱产业。

根据中国统计年鉴，2021 年房地产业占全国 GDP 比重为 6.8%，建筑业占比 7%，广义的房地产占 GDP 比重近 14%。

这里之所以要将房地产业与建筑业合并计算，原因在于统计上，房地产业属于第三产业，只囊括了开发经营、物业管理、中介服务等环节，而建筑环节被纳入了第二产业。

同时，房地产向来以产业链条长著称，如果考虑到整个上下游产业链的拉动效应，房地产对国民经济的影响恐怕更高。

所以，这也是为何每一次经济下行周期，总是要祭出房地产这一利器的原因所在。

与在经济的重要性相比，卖地收入更是许多城市难以摆脱的最大财政依赖。

正如中财办有关负责人在接受新华社采访时所指出的，土地出让收入和房地产相关税收占地方综合财力接近一半。

以最近 5 年（2017 年～2021 年）为周期，杭州、上海、北京 3 城卖地收入累计破万亿；广州、南京、武汉、成都、天津、苏州、重庆 7 城超过 5000 亿，还有一众城市超过 3000 亿元。

在不少城市，卖地收入超过了税收收入，土地财政依赖度超过 100%，一旦失去了卖地收入，整个城市财政支出的可持续性都要打上问号。

至于国民财富近 7 成都集中在房子上、居民家庭超过 3/4 的债务都是房贷，更是老生常谈。

四

然而，这些老生常谈，却再一次凸显了房地产的尾大不掉之势：

与国民经济深度捆绑，与土地财政密切相关，与居民财富息息相关，与金融风险朝夕相伴 ……

这也意味着，谁都承受不起房地产硬着陆的代价。

然而，在天平的另一端，连着的是经济增长预期和居民收入预期。

毕竟，房地产的繁荣，最终需要居民预支未来的收入进行买单。

只有认为未来收入能够继续维持高增长，且买房收益足以跑赢通胀，最终才有大幅加杠杆的可能。

更不用说，城镇化率逼近 70% 的高速增长阶段的上限，60% 以上的居民杠杆率也超过国际平均水平，人口大盘趋于见顶，负增长为时不远 …… 这都是长期制约所在。

所以，政策面的全面逆转，只能说明房地产再一次迎来了最好的政策环境，托底经济的重要性再次提升，但不一定意味着新一轮狂飙式上涨的启动。

大疫三年，疫后修复需要时间，居民收入回暖需要时间，房地产同样也是如此。